Diferença entre as modalidades de construção dos lançamentos imobiliários no Rio de Janeiro.

A construção por conta e risco do incorporador – Nessa modalidade de construção, onde não existe a figura jurídica da comissão de representantes, o incorporador compromete-se a construir – ele próprio ou mediante terceirização, o que é mais comum nos grandes centros urbanos – e vender as futuras unidades a preço e prazo certo.

A comercialização dos futuros imóveis poderá ocorrer na planta ou quando a edificação estiver em construção ou até mesmo quando já concluída, respeitados, sempre, as determinações existentes na Lei, especialmente porque o incorporador deve seguir uma série de exigências legais para poder comercializar as unidades, como, por exemplo, providenciar o registro da incorporação perante o cartório de registro de imóveis competente, sob pena de nulidade de qualquer venda realizada, dentre outros requisitos legais.

A construção por empreitada – Também conhecida no mercado imobiliário como construção a preço fechado é a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes centros urbanos. Nessa espécie de construção, a obra é construída por empresa (empreiteira) terceirizada pelo incorporador, podendo ser construída por ele próprio também, caso assim deseje, havendo a figura jurídica da comissão de representantes. Nessa modalidade construtiva, a responsabilidade perante os adquirentes em decorrência de eventual atraso na entrega do empreendimento ou pela qualidade construtiva recai nos ombros do construtor ou do incorporador, conforme o caso.

Nada mais é do que a construção de unidades autônomas na planta ou em construção, tratando-se de imóveis constituídos por planta padrão (mas podendo ser modificada mediante pagamento de valor adicional pelo comprador e caso isso seja possível pelo vendedor), cujo preço é pré-estabelecido pelo vendedor considerando o valor atual do metro quadrado na região e o fluxo de pagamento pode ser feito à vista ou a prazo, com a incidência de índice de correção monetária oficial (INCC, CUB, etc.).

No preço fixo em contrato, caso a obra atrase o cronograma de entrega pactuado entre as partes (vendedor e comprador), o adquirente não pagará a mais por isso, a menos que seu fluxo de pagamentos seja a prazo e ainda reste o pagamento de alguma parcela, como, por exemplo, parcela de chaves ou de financiamento. Nessa situação, o comprador continuará obrigado pelo contrato no pagamento da correção monetária até a liquidação da dívida.

A construção por administração – Essa terceira modalidade de construção também é conhecida como “a preço de custo”, o condomínio composto pelos adquirentes é obrigado a custear a obra, ou seja, há a transferência dos riscos para o adquirente de unidade autônoma. Na construção por administração há a figura jurídica da comissão de representantes, comissão essa responsável pelo pagamento do custo integral da obra, além de ter o dever de zelar pelo tempo de construção e pela qualidade dos materiais usados no empreendimento, ou seja, aqui não é o construtor ou incorporador o único responsável pela obra.

Na hipótese de existir atraso na entrega do empreendimento ou queixas relacionadas à má qualidade dos materiais utilizados na construção, conforme previsto em Lei, a responsabilidade civil recairá sobre a comissão de representantes perante os adquirentes, desde que, evidentemente, tais problemas tenham ocorrido por falha da própria comissão e não da construtora contratada para a execução dos serviços.

Após a formação do grupo é realizada a primeira assembleia, onde os adquirentes assumirão a posição do incorporador, tendo domínio sobre todas as ações a serem executadas no campo financeiro e administrativo, sendo que as funções serão determinadas pelo conselho gestor e fiscal da obra.

Na construção por administração tem o aspecto da segurança técnica, logística, financeira e administrativa do incorporador para iniciar e finalizar o empreendimento imobiliário. Caso o incorporador desenvolva todas as atividades relacionadas à obra com conhecimento, provavelmente os compradores pagarão um preço mais baixo do que na modalidade da construção por empreitada.

No Brasil um modelo de construção por administração onde o incorporador GARANTE ao adquirente um preço máximo de pagamento pelo imóvel, a fim de minimizar a insegurança financeira nesse tipo de construção.

Assim, caso o interessado deseje adquirir um imóvel nesse modelo de construção, recomenda-se assegurar-se se o contrato, de fato, possui alguma cláusula onde o vendedor garante o preço máximo para a unidade.

A grande vantagem da construção por administração depende exclusivamente da condução da obra. Se houver uma boa gestão, todos, sem exceção, saem ganhando.

Ganha o incorporadora, ganham os fornecedores e os próprios compradores.

A vantagem nessa modalidade de construção em comparação com a construção por empreitada reside nos benefícios fiscais aplicados na construção por administração, havendo redução da carga tributária, pois os tributos incidentes, especialmente, os impostos sobre materiais e os demais (instalações e mão-de-obra), não são cobrados pelo construtor, mas sim repassados ao dono da obra.

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